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常州物业费现状:总体价格因豪宅“被拉高”
来源:本站   发布时间:2015-01-23

你一个月的工资,都不够交这些小区的物业费

    我市109个在售项目里,物业费最高达3.95元/平方米

    中国常州网讯 近几年,常州涌现出大量新建成小区,物业费大多收得不低。普通人一个月的工资,说不定都不够交这些土豪楼盘的物业费。

    根据常州克尔瑞房价点评网的数据显示,每月物业费在1.5~2元/平米的在售楼盘数量最多,占比近四成,而物业费超过2.5元/平米的楼盘占比10%左右。目前常州109个在售项目物业费低的是一些安置小区,甚至只要0.1元/平方米,而最高的是金地天际,达3.95元/平方米,平均为1.7元/平米。

    根据现行的《常州市市区普通住宅物业公共服务分项目收费标准》,我市物业服务收费共分为五个等级,对应的政府指导价格区间为0.42元~1.42元/月/平方米。看到这个数字,业主们不免要想:“政府指导价最高还不到1.5元,常州的均价居然飙到了1.7元,这是为什么?”

    业主

    每年超过千元的物业费,我享受到了什么?

    长久以来,针对物业服务,业主纠结的无非两方面的内容:价格和服务。

    “现在的物业费,都这么贵么?”高女士是新北区某小区的业主,最近打算入手,但却被3.5元/平方米的物业费吓得够呛。高女士说,一般小区物业费都集中在每平米一块多,有的甚至只要几毛钱,稍微高档一点的小区最多也就两块钱左右,每平米3.5块的物业费,在常州也实属罕见。

    高女士说,自己看上的是一处高档住宅区,虽然环境卫生都不错,但附近很多小区的环境也都如此,价格也就是每平米一两块。“算算看,就是百来平米的话,每年的物业费都要交4千多块,太夸张了。”高女士说,从没听过谁家一年要交这么多物业费的,她认为物业公司定价太高了。

    不仅如此,业主们还觉得,现在的物业服务水平一点不值这个价。

    “每个月100多块的物管费,除了小区的清洁卫生较好,保安轮流值值班外,也没享受到其他什么服务。”家住天宁区某小区的林先生表示,每平米1元的物业费,他觉得也算不上贵,每个月就是100多块。但是,看看物业费5毛、7毛的小区,板凳也是每天都擦得干干净净,每个楼梯道每天也打扫一两次,保安也很尽责。林先生不禁疑惑,按理来说,物业管理收费高,业主享受到的服务也应当有所增值,如果没有差别的话,那自己为何要为高价的物业费买单。

物业:

    每平米收2元,物业公司才可以勉强维持

    记者走访多家物业管理公司发现,有些小区从物业公司进驻开始,从未调整过物业收费,而这样的情况并不在少数。其实说白了,物价上涨,物业费没升就等于降。但是,老百姓对于物业费却大多保持一个观点——贵,贵,贵!

    常州嘉丰物业管理有限公司总经理黄伟楠,就给记者算了这样一笔账。1996年,小区清洁工的人均工资是360元/月。如今,按照市最低工资的标准1630元/月计算,人工成本翻了近两番。但是,近20年,嘉丰物业进驻的所有小区,物业费反倒是一分没涨,不少小区的车位管理费也没有收取。例如,新北区的阳光花园,别墅住宅的物业费是1.2元/平米/月,多层住宅的物业费是0.5元/平米/月。“像阳光花园这样的别墅住宅,1块2的物业费,在常州绝对算低的!”黄伟楠说,目前新开的楼盘中别墅住宅的话,物业费要收到每平米2块以上,物业公司才可以勉强维持。

    其实,除了物业费价格上不去,物业公司的收支不平衡还表现在其它方面。黄伟楠告诉记者,通江路飞龙路路段的金百花园,商品住宅的物业费为0.75元/平米·月,该小区一年物业费总额仅占到公司全年总收入的7%;而相反,嘉丰物业在该小区的工作人员为70~80人,占到公司全体工作人员的16%。“相当于,出两份人力,去挣一份钱,怎么能够平衡?”

    那么,物业费收多少,物业公司才能保证收支平衡?“这么说吧,一家物业公司,如果员工人均工资开不到3万一年,基本上肯定生存不了。”

    而这样的情况,江苏高科物业管理有限公司总经理王胜也有同感。他认为,从一开始,物业公司与业主之间关于收费尺度的矛盾就没有断过,也没有减弱的趋势。“但按照现在的物价水平,如果高端物业服务,收费要在2.65~3元/平米,中等水平的要2.5元/平米,中等偏下要1.8元/平米。”

专家:

    分析:从全国范围看,常州市目前的物业费价格仍偏低。

    其实,除了一些纯新楼盘的物业费呈上涨趋势,多数成熟小区的物业基本上维持在政府指导价范围内。据业内人士介绍,目前常州物业费收取最低的多为老小区,最低的有0.1元/平米;收费高的则多为新建高档小区,例如新城公馆,物业费收取标准即为2元/平米,从全国范围看,常州市目前的物业费价格仍偏低。

    目前,市区绝大部分小区的物业费自开始征收以来就没涨过,维持10年不动的有很多。而事实上,随着用人成本、材料成本的上升,如今的物业管理成本和十几年前相比已相去甚远,不少物业公司已处在收支临界点,勉强保证不亏本已是不易。

    另外,每平米近2元的物业费均价也并不全面。高科物业的王胜告诉记者,现在常州的物业费分为普通住宅和非普通住宅两类。其中,普通住宅的物业费的前期价格是受政府指导价的影响,而非普通类住宅是实行市场调节价,拟由业主大会或全体业主与物业服务企业约定,并不受政府指导价的制约。

    物业服务区域非普通住宅的界定。一般情况下,非普通住宅是指容积率等于或低于1的住宅、各类纯低密度住宅、整个小区每套住宅建筑面积均等于或超过144平方米的住宅、在同一区域内相对独立的低密度住宅、整个小区实行特殊物业服务的住宅等等。例如:通常所称的纯别墅区(包括独立别墅、联排别墅,下同)、在同一区域内相对独立的别墅、常州的金水岸花园(整个小区每套住宅建筑面积均超过144平方米、最低为200平方米)、常州的新城首府(管家式物业服务的高档住宅)等。

    也就是说,物业费均价是由非普通住宅拉高的,而实际上,每月每平米1元以下的物业费,比比皆是。因为非普通住宅是由双方协定价格,相比之下,普通住宅的物业服务更难做。

市场

    物业公司进行商业结构调整,“转战”商务楼等非小区物业

    目前,物业市场还存在恶性循环。首先,物业费不涨,物业公司要维持正常运营,怎么办?只有两个不是办法的“办法”,一是降低服务质量,二是压缩员工福利待遇,减少加班时间。再加上,街道成立的物业公司与社会化的物业公司进行竞争,造成优质物业管理师的流失,服务品质跟不上,业主更不愿意为物业服务“买单”。

    因此,一些大型的物业管理公司进行商业结构调整,将目光投向了商务楼等非小区物业。“医院、学校、商场,甚至是菜市场都需要物业。”黄伟楠说,物业公司只盯准小区物业的话,路走不长;但同时他也一再强调,脱离小区服务的物业公司,路也会越走越窄。但是,市场的大环境并不是一两家物业公司就能扭转的,需要依靠政府的积极引导。

    高科物业的王胜也是持相同观点,物业服务应该走市场化、专业化的道路。目前不少高端楼盘都依靠开发商补贴来保持优质服务,但开发商总有项目整体移交的时候,等要开发商不再补贴,这些楼盘如何保持优质的服务将成为一个大问题。

    黄伟楠说,其实业主和物业公司并不是对立的双方,相反,两者的最终目标都是优质的物业服务。

    在秦建国看来,从物业公司的角度来说,想要让业主认可所收取的物业费标准首先做到账目公开,“公司在实际运营过程中有哪些成本,成本是多少,每一笔清楚地对业主讲清楚,让业主明白物业公司在目前的收费标准下是否有利润,利润到底有多少。”秦建国说,业主明白了物业公司把钱花在哪里,也就不会老觉着物业费“为什么要这么贵”。

    “对于业主,考量物业费收费标准时应该关注是否质价相符,而不不是仅仅单方面关注价格。”随着物业服务的发展,其市场化的程度也越来成熟,业主应该对物业服务作为市场经济的属性给与一个更清晰的定位。秦建国说,物业服务虽然不像水电服务那样直观,但享受物业服务也是应该业主付多少钱就享受相对应的服务,“在物业公司持续市场化的时候,业主对待这个行业的态度也应跟上行业发展的步伐。”

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